将来、苦労しないためにはじめた賃貸経営。
不労所得を得て、家族と自由に旅行に行きたいはずだった。
なのに、築年数を重ねるたびに出費ばかりが増えて、家賃収入は減っていく一方で、自由に使えるお金がない・・
あなたもちょっとは心当たりがないですか？
不動産投資・賃貸経営は、物件を買いさえすれば稼げるというものではありません。
物件購入＝賃貸経営の『ゴール』ではなく、物件購入＝賃貸経営の『スタート』です。
いかにこれから起こり得るリスクに対応していくべきかを考えることが重要です。
賃貸経営が厳しくなる原因１：
時代が進化し、それに対応する必要があるから
ここ数年、大家さんを取り巻く環境が大きく変わってきました。
特に古くから賃貸経営をされている大家さんほど、時代の変化を肌で感じていらっしゃるのではないでしょうか？
大家さんが感じている時代の変化の一つは、客層の変化です。
年々、世帯年収は減少傾向にあります。
かつて、一億総中流と言われていた時代から、少子高齢化、外国人の増加、晩婚化、離婚率の増加など、様々な入居者に対応する必要が出てきました。
“住んで欲しい入居者に合わせた物件”を作っていかなければ、単純な家賃値下げをするしかなく、賃貸経営が安定する時代ではなくなりました。
また、何も対策をしないとトラブルを起こす不良入居者が多くなってしまいます。
不良入居者が入ってしまうと、家賃の滞納や騒音クレームが増えるだけでなく、今まで長く住んでくれていた良い入居者さんが黙って退去をされてしまうというリスクも起きます。
もう一つの時代の変化は、住宅設備の変化です。
今や設備はどんどん進化していきます。一番変わっているのは、持ち家世帯の設備です。
エアコン、ウォシュレット、TVモニターホン、独立洗面台は当たり前。
お風呂に追い炊きやTVがついている住宅も珍しくありません。
そんな中で育った“最新の設備が当たり前（しかもありがたみを感じない）“の世帯が、お部屋探しをし始めています。
賃貸経営が厳しくなる原因２：
ライバルの物件が新たに登場し、周りと差をつける必要があるから
ご周知の通り、今の賃貸市場は、大空室時代です。
ニュースなどでも『空き家問題』であったり、『空室率の悪化』など、よく取り上げられているので、ご存知の方も多いでしょう。
ただ、街を歩いていると、新たな物件がどんどん建設されているので、不思議に感じる方もいらっしゃると思います。
実は新築物件が減らないのには、理由があります。
新築物件が減らない理由の一つは、相続税対策です。
2015年の法改正によって、相続税の課税対象となる人が急増しました。
それに伴い、土地を所有する地主さんは何らかの対策をする必要が出てきました。
また、この法改正によって、住宅メーカーも営業をしやすくなります。
というのも、そもそも住宅メーカーは建てることが仕事です。
相続税の心配がある大家さんと住宅メーカーの思惑が合致した結果、賃貸物件の建築も減っていない状況です。
さらに、サラリーマンや主婦の方などが銀行の融資を活用して、不動産投資をする人も多く、これらが影響して、ライバルの物件も多くなっています。
今の入居者はネットであらゆる情報を得ることができ、あなたの物件と競合物件を見比べています。
その中で「あなたの物件に住みたい」と思ってもらうような差別化をしないといけません。
賃貸経営が厳しくなる原因３：
築年数が経つにつれ、建物が老朽化していくから
賃貸物件は、新築・築浅のときは、すぐに満室になりますし、設備も新品のため、運用するのはとても簡単です。
しかし、築２０年を超えてくる頃から空室対策や設備の老朽化という問題が起きてきます。
また、銀行への返済や税金、減価償却（＝会計上の手続き。経年に伴い、その価値が減少していくが、その目減り分を経費として計上すること）の影響もあり、収益は少しずつ厳しくなっていきます。
まずは、この時期をしっかりと乗り越えないといけません。
そして、ローンの返済が終わると、手残りの現金は残るようになりますが、物件力が落ちている時期なので、いかに物件を長く保たせるかが大事になっていきます。
また、節税効果も発揮されなくなりますので、そうした点も考慮していく必要があります。
このように、 賃貸経営では、短期的な視点ではなく、長期的な視点での運用が重要となります。
それぞれのフェーズに応じて、対策の仕方が変わってきますが、築２０年を超えてからが本当の勝負です。
かつて賃貸物件が「建てれば埋まる」時代は、こんな悩みはありませんでした。
大家さんが悩む時代になってきたからこそ、“次に何をすべきか？”で悩み、賃貸経営の次の一手を出せていない大家さんも多く見受けられます。
これらの実態を見ると、やはり賃貸経営は難しくなってきているなあ・・と感じます。
では、このような現実と向き合ったときに、どのように対処していくべきなのでしょうか。
大家さんが、何か困ったことがあったとき、真っ先に相談しようとする相手は普段頼んでいる管理会社だと思います。
不動産に関するプロですし、すべて任せっきりにしているという大家さんも多いのではないでしょうか？
しかし、そこには一つの問題があります。
それは、多くの管理会社は本当に大事な部分については、大家さんを助けてくれないということです。
というのも、管理会社の業務というのは、空室募集～入居中～退去までのすべて一連の作業を大家さんに変わって行ってもらうことはできます。
ただし・・
・家賃収入を上げるために、どのような空室対策をするべきか？
・現在の入居者さんに長く住んでもらう（＝満室経営）ために何をするべきか？
・手残りの現金を増やすためには、どのような対策をするべきか？
・税金や銀行の返済を考慮した支出の使い方は？
・物件の建替えや売却、相続対策などを考えた出口戦略はどうするべきか？
といった、大家さんが本当にしてもらいたいアドバイスは多くの管理会社ではしてくれません。
また、もしあなたが「早く空室を埋めたいんだけど・・」と相談をしたら、管理会社からは「それじゃ家賃を下げましょう」というアドバイスしかしてくれないでしょう。
しかし、ただ家賃を下げていくことだけで対応をしていくと、当然収入は減っていきますし、入居者の質も悪くなって、物件自体の価値がどんどん落ちていきます。
結局、大家さんは知らず知らずのうちにどんどん苦しくなってしまうのです。
これからの時代の賃貸経営に、情報収集は欠かせません。
しかし、情報を得ていく上で、民法や租税法、相続法などの法改正や新しい制度がどんどん生まれ、そしてさらに住宅設備も日々進化を続けているので、ついていくのが大変です。
それを一人で理解し、すべてに対応するには、あまりに時代の変化は早すぎます。
あなたが市場動向やトレンドをすべて理解しておくことは現実的ではありません。
将来も困らない賃貸経営をする上で、大切なことは、賃貸経営の基本原則を理解することです。
その基本とは以下の３つです。
① 「ゴール」を決めること
② 「現状」を“数字”で把握すること
③ 「道順」を決めて、現状とゴールのギャップを埋める対策を取ること
これで賃貸経営の基本原則を全てカバーします。
大家さんが良い賃貸経営をしていくためには、パートナー選びが重要です。
『賃貸経営の成否は管理会社選びで９割が決まる』と言われています。
前述したような、なにもアドバイスをくれない管理会社に任せたままでいると、大きな損害につながります。
まずは、信頼のできるパートナーを見つけることが必須です。
その上で、大家さんと管理会社が二人三脚で賃貸経営の対策を考えて実践することで、あなたに合った賃貸経営ができるようになります。
つまり、大家さんが「賃貸経営の基本原則」を理解して、それを実行できる「サポートチーム」を作った瞬間から、あなたの賃貸経営は飛躍的に良い方向へ向き始めます。
あなたが、家族のことが大好きで、家族にもっと幸せになって欲しい、と思っているとしたら、「物件の価値向上法」で、収益をアップさせながら、家族にも愛される理想的な賃貸経営をできるようになります。
この無料勉強会でお伝えすることは、永続的、実証済み、本質的な経営手法です。
これら３つの賃貸経営の基本原則について、具体的な事例を交えた講義で実践的な方法を学べます。
上記の内容は、あなたの賃貸経営にすぐに活用することができます。
しかも、あっと言う間に使えなくなってしまうような短期的なノウハウと違って、いったん賃貸経営に組み込んでしまえば、ずっと使うことができるものばかりです。
今までモヤモヤしていたものがパァっと明るくなり、これから何に気をつけて賃貸経営をしていけば良いのかが分かるようになります。
逆に言えば、これを学ばないで、賃貸経営を続けるのは、何も知らない事業に大切なお金を投じるようなものです。
もしあなたが、本気で将来も困りたくないと思うのであれば、最低限の知識は必要不可欠です。
まずはこの「賃貸経営の基本原則がわかる」無料勉強会に参加されることを強くオススメします。
理由は３つあります。
１つ目は、賃貸経営で悩んでいる大家さんと、そのご家族に、正しい知識を付けてもらって、老後に不安のない大家生活を送ってもらいたいからです。
２つ目は、同じ地域内の物件での成功事例や失敗事例を知ってほしいからです。そうすれば、「賃貸経営ってやり方次第でもっと良くなるんだ」というのを分かってもらい、地域に幸せな大家さんを増やしていけるからです。
３つ目は、私たち城北商事不動産部が地域密着で、８０年も営業を続けてこられたのは、地元の方たちに支えて頂いたからであり、その感謝の気持ちを一人でも多くの人に直接お伝えしたいからです。
Ｑ.今まで賃貸経営のやり方なんて考えたこともなかったけど、それでも大丈夫？
Ａ.もちろん大丈夫です。
この勉強会は、あくまで情報提供を１番の目的としています。
台東区・荒川区の大家さんに、今抱えている悩みや不安を解消していただき、地域に幸せな大家さんが増えてくれれば、私たちにとってもこれ以上の嬉しいことはありません。
当然話しを聞いていく中で、その後のサポートも協力してもらいたいという要望がございましたら、私たちもあなたを全力で力添えさせていただきます。
巷の不動産会社のような、押し売り型の営業は一切おこないませんので、安心してご参加ください。
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Ｑ.賃貸経営って詳しいことはよく分かんないし、面倒なことはやりたくないんだけど。
Ａ.まったく問題ありません。
あなたは賃貸経営の基本原則さえ知っていただければ、あとはすべて私たちに丸投げでも大丈夫です。あなたに代わってすべて業務を代行し、さらに収益アップなどの今後の対策をご提案させていただきます。
また、もしご自身でも賃貸経営の知識を深めて、いろいろ改善したいというご要望がありましたら、何でも聞いてください。
私たちは、人によってはうっとうしいと思うほど、手厚くおせっかいなサポートをさせていただく覚悟を持っております。
何かわからないことやご不明な点がございましたら、何でもお気軽にお問合せください。
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Ｑ.無料の勉強会に参加するにあたって、なにか気を付けるポイントはありますか？
Ａ．この勉強会は、先着６名様限定となっております。
理由としましては、ご参加された大家さんの悩みや不安に寄り添って進行をしていきたいので、あえて少人数の開催としています。
満席になり次第、締め切りとさせていただきますので、その点はあらかじめご了承ください。
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Ｑ.今回はいずれも日程が合わないのですが、次回の開催もありますか？
Ａ.定期的に開催しておりますので、ぜひ次回の勉強会にご参加ください。
ただし、あせらせるつもりは一切ございませんが、申し込みが遅くなればなるほど、どんどん建物は老朽化していきますし、大きなトラブルに遭う可能性も高くなってしまいます。
また、今は無料で開催しておりますが、いずれ有料で開催することも予定しております。
そのため、私たちではお早めにお申し込みいただくことをオススメしております。
ここまでお読みいただき、本当にありがとうございます。
このページを、最後までお読みいただいたあなたは、きっと、
・何とか賃貸経営を良くしたい
・１０年後も賃貸経営で苦労したくない
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との思いを持っている大家さんだと思います。
そして、この無料勉強会は、そんなあなたのために作りました。
世の中には、大家さんの賃貸経営をサポートする不動産業者があふれていますが、なかなかあなたに合った最適なアドバイスをくれる会社というのも少ないかと思います。
せっかく、手数料を払ってお願いするんだったら、賃貸経営を良くしていくアイデアを一緒に出していきたいと思うはずです。
ですが、建物は時間が経つほど劣化していくので、どうしても悪循環のサイクルに陥りがちです。
なので、ぜひこの勉強会に参加していただき、”賃貸経営者”として成功するために本当に必要なことを手に入れてください。
私たちはあなたに求められるすべての情報を提供したいと考えています。
この勉強会では”好循環サイクルの賃貸経営”を送るための原理原則をお伝えしております。
「どうやったら今後さらに良くなるか」を改めて考える良いきっかけ作りの場としてご活用いただければ幸いです。
それでは、あなたが楽しく賃貸経営ができるように手助けが出来るのを楽しみにしています。
電話のお問合せは、
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